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活动预热 | 汉堡薯条是副业,麦当劳其实是个搞房地产的?

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【字体: 2018-04-13来源: 作者:缪欣欣

不想做地产的餐饮不是好餐饮? 前不久关于“麦当劳究竟是个餐饮公司还是个地产公司?”的讨论再次刷屏。


热点事件背后,我们看到的是地产运营新时代的多样化选择--地产正在变成新餐饮、新办公、新医疗、新零售一众新经济模式背后炙手可热的底层要素和商业环节。


“地产+”模式在未来还有哪些想象空间? 4月22日,诺亚财富房地产高峰金融论坛即将召开,诺亚财富特邀36氪旗下“氪空间”总裁钟澍、融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德、知名地产评论家任志强,和您一起大话地产经济新模式,报名详情见文末。


地球人都知道,麦当劳最大的竞争对手是百事集团(旗下有肯德基、必胜客几大品牌),麦当劳全球有3万多家店,而百事旗下几大品牌拥有6万多家店。

 

表面上看,麦当劳的业务完全败给了肯德基,但是如果我们仔细观察一下2016年年底双方的财务数据就会发现:2017年麦当劳的整体营业额为410亿美元,而百事旗下肯德基和必胜客加在一起是162亿美元,远远低于麦当劳营收。


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 全球快餐巨头2017年营收数据比较。图片来源:吴晓波频道。


“看似卖汉堡,其实收租金”的麦当劳商业模式随之浮出水面,麦当劳叔叔本人也被一众媒体戏称为“汉堡薯条是副业”的全球商业地产巨头。

近半收入来自店面租金

麦当劳其实是个搞地产的?

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据公开资料统计,麦当劳在全球超过 100 个国家拥有超过3.6万个物业,而且普遍位于黄金地段,合计在房地产领域坐享将近300 亿美元资产。

 

这些物业资产大多用于特许经营商门店租给经营商(租金约为餐厅收入的9~11%),不合适做门店的可能会另行转租或转让换取收益。

 

这样的经营模式,不但可凭“地主”身份,在美国等地区享有优惠的税务政策,同时还能凭房产资源的抗贬值能力抵御快餐市场日渐激励的竞争。

 

据知乎博主Jade Cheung对麦当劳2016年财报的计算(下图),2016年麦当劳50%的运营利润来自地产出租,40%来自品牌授权,只有10%来自自有餐厅的运营。


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也就是说,房租收入占到了麦当劳总收入的半壁江山。

 

地产是麦当劳

商业模式中的核心一环

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麦当劳为什么能够向加盟商收取地租呢?主要原因还是麦当劳在加盟授权中将品牌、管理和选址做了捆绑销售。

 

为了保证每个加盟的餐厅都具备很好的盈利基础,不致于出现盲目扩张的情况,麦当劳在选址时十分慎重。

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麦当劳的专业团队会考察该地段的交通状况、人口分布、人流模式、商圈分布以及其他相关信息,以通过复杂的计算选出位置最优的地址,确保选址的科学性。

 

这也是为什么我们印象中的麦当劳和肯德基永远开在一起,其中很大一个原因是因为这两家餐饮巨头都十分擅长选址,同时都有充足的资金和实力拿下租约。


结果也显而易见,它们确实都找准了最好的位置,所以呈现出扎堆开店的景象。

 

麦当劳在掌握选址权的同时,会尽可能签订地产的长期租约,乃至买下土地,这就为麦当劳做餐厅的二房东或者房东提供了基础。

 

由于麦当劳品牌的巨大影响力能带来可观的人流量,使周围地产升值,地产商非常愿意在区域内引入麦当劳。这就使得麦当劳拥有更强的议价能力,能以较低的价格获得长期租约购买或长期租下来以后,麦当劳然后以更高的价格租给特许经营商。

 

由于是长期租约,期间租金不变,而土地则一般会逐渐升值。这就为麦当劳获取租金收益创造了很大的空间。


麦当劳通过精细的运作,在房地产领域获得了巨额的资产和异常可观的收益,而且这种地产运作于麦当劳的持续扩张也十分关键。


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如果靠租金就够吃饭

为什么还要卖薯条?

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麦当劳也许主要是靠地产挣钱,但是很显然的,麦当劳不能只靠地产挣钱。

 

如果没有餐饮的巨大影响力,麦当劳将无法获得低价的长期地产租约,同时也无法吸引加盟商支付高额租金。

 

如果麦当劳不能吸引大量人流,使周围地产升值,也就不能从地产商手中拿到低价的长期租约,租金盈利空间也将大幅缩水。

 

麦当劳地产方面的利润始终派生于餐饮方面的实力,汉堡和薯条始终是麦当劳的核心业务。

 

但是,麦当劳通过餐饮和地产的巧妙结合,这种组合拳式商业模式下的强大、持久的盈利能力确实高于很多餐企。


“地产+”时代

我们还能看到哪些新商业模式?

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麦当劳的地产运营模式刷屏事件的背后,我们也不难看出,地产运营新时代正在扑面而来。


地产+零售、地产+办公、地产+医疗、地产+体育、地产+中介等组合拳商业模式,正在成为地产+内容的主流运营模式。


在房住不炒的新政策环境下,这些新兴的商业模式,无疑也为我们参与房地产投资提供了新的想象空间。


36氪旗下共创空间品牌“氪空间”总裁钟澍也是这样一位探索新地产模式的创业者。

 

他说,共享办公空间的核心是构建“关系”,通过空间和连接创造新的价值。

 

比如,氪空间某社区内的一家技术公司,在开发App的时候需要做一些用户形象图标的设计,恰好同一个社区内有一家设计外包公司,两家公司的创始人在社区组织的夜跑团里认识,顺利成章地达成了合作。

 

因为这种关系,技术公司享受到了作为朋友的优惠价格,当然在质量上也不会放水,所以就出现了双方面对面改版到深夜的画面,双方更像是一种协作关系,共同完成了一项任务一样。

 

所谓“溢出价值”,也就是超过正常回报的部分。比如麦当劳通过品牌为加盟商和地产开发商创造价值,而加盟商通过支付租金为麦当劳创造额外收入。在联合办公的故事中,“使用者”和“所有者”也通过类似的方式获得了溢出价值。

 

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2018年4月22日,正值氪空间成立四周年之际,我们也非常荣幸地邀请到36氪旗下共创空间品牌“氪空间”总裁钟澍来到诺亚财富房地产金融高峰论坛现场,和我们一起分享来自地产运营实践的一线见解,以及2018年新地产运营时代的投资机会。


真诚期待您的莅临。


* 本次活动仅面向诺亚客户开放,有意者请联系您的专属理财师报名。报名截止日期4月18日。


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