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活动预热丨有五套房有什么了不起,你买过商场和酒店么?

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【字体: 2017-08-14来源:诺亚财富 作者:刘梦洁

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为什么要在这个时点

投资房地产股权投资类基金?

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此部分论述会比较专业,但是会帮助投资者更好理解当前市场,小诺尽量捡重点来说:

 

1、从市场机会而言,房地产市场总成交规模超十万亿,对投资者而言,更有广阔投资空间和多样化投资标的。2016 年,全国商品房销售额11.7万亿;在商办大宗交易中,2016年上海当年成交额约960亿,北京在380亿左右。投资标的上,有住宅、写字楼、商业、酒店等多样化的选择。

 

2、2017年金融“稳杠杆”基调确定,开发商信贷机会受限,开放股权合作的意向明显,这对投资者来说就是一个参与房地产股权投资的好机会。从2017年1-4月份,主要上市房企总融资规模3109亿,同比下滑42%,从融资结构来看,受监管的委托贷款、公司债以及再融资占比下滑,融资规模分别同比下滑65%、99%和89%。房企相应会寻求中期票据、信托以及其他创新融资等,其中中期票据又受到资产比例的限制要求,信托受到其“432”限制、则其他类(股权、夹层etc…)的合作方式受到房企青睐。

 

3、目前的限购限贷政策重点在压制需求端,而在此时布局房地产,可以捕获周期性机遇哦!歌斐资产房地产条线相关研究指出,地产周期背后是政策调控产生的需求释放波动,限购限贷等短期调控政策只是把需求推迟,房地产需求端调控政策与房地产周期之间存在密切关系。限购限贷等调控政策在稳定房地产价格的同时,也会压抑部分真正有需求的区域,对投资者来说,被调控暂时抑制的需求未来仍然强劲,在需求被抑制时提前布局是最佳的。

 

而至于如何捕获周期性机会,投资者不用费心,只需要交给专业机构就好了。

 

如图,每一次政策都出现在房价走势的周期性高点或低点:


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4、中国后房地产时代来临,一二线城市周边区域投资机会涌现。由于中国目前城市化率已经超过50%,这意味着一个关键性的改变——城市化的“以面代点”成为未来趋势,核心城市及其周边均有投资机会,长期来看,一二线城市仍然可以聚集人口、产业等多项资源红利,而当前房地产政策“因城施策”,热点城市周边的城市圈可继续享受鼓励去库存、货币化安置等多重政策红利,是一波全新的投资机遇。 

 

房地产股权投资类基金

的最大优势是啥?

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房地产组合类基金的特色,用八个字来总结,那就是“股权组合、资产对应”。

 

首先,这一类基金最大的优势就是结构化设计匹配不同风险,其退出策略是以分配顺序优先的股权项目为主。


比如说开发销售类,管理团队为了增强现金回流,会优先选择大都市圈及强二线城市圈的住宅项目;

 

而资产经营类,为平滑开发类波动风险,会投资一线/强二线城市的商务核心区和次核心区资产,以获取运营资产增值;

 

而由于管理团队对行业有深度理解,如果有合适的,看得懂的公司投资机会,会适当投资一些,为留下投资余地,所以地产轻资产运营商股权,一般只占据较小比例

 

而“资产对应”呢?就是所有投资的项目类,都是一一对应资产的(可能是土地开发、可能是经营性物业,有房有地)


歌斐地产为何能投优质项目?

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2016年,共有131家房地产企业跻身销售额百亿军团,较2015年增加27家,销售总额共计5.7万亿元,市场份额已接近50%,行业集中度加速提升,强者恒强态势凸显,百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力。而房地产企业由于行业整合,行业竞争加剧,面对不断上升的土地拍卖市场,为了在未来面临并购重组时掌握更多主动权,除了在资本市场融资外,兼并重组成为地产企业规模扩张的重要途径。歌斐和合作的Top50的大开发商的关系及合作效率可以为歌斐的投资提前锁定机会。


而歌斐地产是何许角色呢?那是历经直投+深度管理+经历多个项目募投管退全周期的行业老司机。

 

直接用数字说话——

 

6年直投项目经验,经历2周期,120+项目的主动管理(开发+持有),项目遍及30+城市,累计基金管理规模逾850亿元。退出的逾700亿规模中,债权类均兑付,股权类无一亏损。

 

合作开发商40+家,持续覆盖各类房地产运营商70+家,深度投资5家,建立了歌斐地产生态圈。

 

2015年起建立了写字楼&商业的资管团队,基金投资+资管运营,已形成三大资管产品线:创新办公综合体、文化娱乐、自创餐饮等IP,目前持有运营项目5个。

 

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