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活动预热丨人们说地产投资过气了,「租售同权」不同意

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【字体: 2017-08-04来源:诺亚财富 作者:刘梦洁

活动预热丨人们说地产投资过气了,「租售同权」不同意


先是广州的租售同权刷爆了全中国,随后住建部联合九部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称新政),称将多举措加快发展住房租赁市场。


连番举措,把从来不缺话题的房地产市场再次推到风口浪尖,被称为是租售同权时代的来临。


尽管目前大众对租售同权的认知还停留下要不要买学区房,但是正如房地产市场的爆发催生了一批新贵,租售同权的到来,也可能深刻影响金融市场,带来一批潜在的投资机会。

 

那么,租售同权时代,有哪些不能错过的投资机会?


可关注领域:房地产租赁运营

投资方式:参与租赁运营项目&投资相关基金

活动预热丨人们说地产投资过气了,「租售同权」不同意

本节要点:


 房屋租赁市场供不应求,市场和政策都支持机构出租方进入;

☞ 出租回款慢,出租方机构面临融资需求;

☞ 可作为机构进入房屋租赁市场,或购买机构发行的基金。


过去,房地产市场主要是买卖房屋,所以租赁市场一直供不应求,在北上广深这样的一线城市,想租个好房子,更是困难重重。

 

而这些努力,并不能保证你一定能租到一个靠谱的房子,至于租后的服务就更别想了。如果有机构参与到租赁市场来,提供租前租后一站式服务,世界会不会美好一些?


所以,新政鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。


但是,假设你做上了房地产租赁这门生意,你会发现,当你斥巨资买入了一大批房源,斥资进行改造以及运营。可是你的回款,却要通过每个月甚至每三个月(依据当前押一付三的行业做法)一次的租金回报,问题就来了。

 

而这就是投资者的机会:房地产租赁市场面临巨大的融资需求。


链家研究院院长杨现领说,租赁是一个产业链长且复杂的行业,包括开发、运营、租后管理及金融等,国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节,市场化的、民营化的租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节

 

所以如果你是市场化的租赁运营结构,在运营和租后管理环节下下功夫,也许会有斩获。

 

而投资者就轻松多了,因为脏活、累活不需要你来干,你只需要购买这些机构为了融资发行的基金,就可以坐收渔利了。

 

目前,市场上已经开放了此次基金,比如歌斐资产最新推出的地产增值运营改造基金,就是针对这一块业务的产品。


可投资领域:房地产信托投资基金(REITs)

投资方式:直接购买房地产信托投资基金

活动预热丨人们说地产投资过气了,「租售同权」不同意

本节要点:


 REITS是以租房收入为基础资产的基金,在欧美和亚太市场表现非常好;

 租售同权,让国内也看好REITS模式;

 目前国内REITs产品很少,可提前关注,或通过购买国外产品熟悉。


在新规里,还出现了一个不明觉厉的词语,那就是REITs。

 

事实上,REITs就是房地产信托投资基金,它是房地产证券化的重要手段,把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

 

以住房租赁收入为基础资产的类REITs,也成为了上述多种被鼓励融资模式中,最被看好的业务。

 

因为REITs使得很多个人的资金聚集到机构,机构去做房地产投资组合,这样分散了房地产投资的风险,而购买了REITs的人就拥有了项目的股权,股权可以分红也可以转让,到期有升值。

 

哪里的REITs更值得投资?纵观欧美和亚太的REITs市场,无论从短期还是长期来看,特殊型房产REITs是表现最好的,这种基金跟一般REITs有所不同,他们自己拥有电影院、高尔夫球场等特殊产业,也会借钱给这些产业的项目方。


在美国与亚太市场上,特殊型房产REITs实现的年化收益率均高于12%,远高于平均水平(6%以下甚至更低)。其次是工业房产REITs,年化收益率均高于6%。

 

REITs的收益这么好,去哪里可以买到?

 

目前国内的纯正REITs产品相对较少,所以只能提前关注,或者通过投资海外REITs。


比如,购买国内相关的QDII基金(在一国境内设立,从事境外证券市场的股票、债券等证券投资基金。)优点就是无需换汇,人民币可以直接购买,门槛低也很低,从10到1000元起投,缺点是管理费用太高。


你也可以像买卖股票一样操作。美股市场上大概有200多个REITs,其中20个被纳入了标普500指数,可以自己选择。如果想简单粗暴,可以买REITs  ETF——可以看做是很多REITs产品的打包,同时持有上百个房地产项目。


可关注领域:PPP+REITs

投资方式:参与公租房、廉租房等项目&购买相关基金

活动预热丨人们说地产投资过气了,「租售同权」不同意

本节要点: 


☞ 相比商业化租赁,以公租房为方向的PPP项目更被期待;

☞ 享用制度红利,PPP可能会与REITs合作;

☞ 首批PPP的REITs会与今年下半年开放。

和商业化租赁项目相比,当下受到政策支持的,以廉租房、公租房为方向的PPP证券化项目机会更被机构人士所期待。

 

PPP(Public-Private Partnership)项目就是政府和社会资本合作的项目,是公共基础设施中的一种项目运作模式,鼓励民营资本与政府进行合作,参与公共基础设施的建设。这个概念由财政部在2014年底提出。

 

PPP项目中有相当一部分属于市政基础设施项目,以及保障房、养老地产等地产类民生工程项目。目前来看,由于部分PPP证券化项目有可能与REITs模式合作,所以可能REITs会有更大层面的制度红利被释放。

 

但是,作为一家有志于投资租赁地产的企业,你可以有意识寻找政府开放合作的房地产项目。

 

而对于投资者来说,由于PPP的概念是2014年底提出来的,一般的建设期是两年到三年,试运营期是半年到一年,所以,当前市面上并没有相关基金开放,预计在2017年下半年应该就有第一批PPP的REITs会开放。


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